6 tech trend per il settore immobiliare da tenere d’occhio nel 2019

166 miliardi di dollari: questo il valore stimato del mercato del brokerage solo negli Stati Uniti nel 2019, secondo Ibis World. Un settore che smuove flussi finanziari senza paragone, rimasto una “foresta vergine” in fatto di digitalizzazione. L’opportunità è enorme e se ne sono resi conto i VC di tutto il mondo, che solo nel 2017 hanno investito $12 miliardi nel , le tecnologie applicate all’immobiliare. Gli analisti di KPMG stimano che questo valore sia destinato a toccare i 20 miliardi nel 2020. L’Italia sta muovendo i primi passi in questo universo, a fronte di mercati relativamente più maturi – Stati Uniti, Regno Unito, Francia, Germania – ma il biennio 2019-2020 darà il via alla rivoluzione anche nel nostro Paese. Vedremo affacciarsi nuovi player e modelli in grado di cambiare volto a un mercato rimasto per anni impermeabile all’innovazione.

Internet sta cambiando le carte in tavola in tutti i settori: il valore della trasparenza, la rapidità nel reperire informazioni, l’interattività sono solo alcuni dei requisiti imprescindibili che gli utenti si aspettano dalle aziende. L’immobiliare non è rimasto immune da questo , con la fascia dei Millennials destinata a pesare sempre di più sul totale degli acquirenti di immobili.

L’agenzia ibrida è il modello vincente

Il modello che si affermerà con maggiore forza sul mercato sarà quello dell’”agenzia ibrida”, evoluzione dell’agenzia tradizionale, che permette di ottimizzare e rendere più trasparenti tutte le fasi della compravendita con l’utilizzo di piattaforme e strumenti tecnologici avanzati, tariffe fisse competitive e massicci investimenti in marketing, senza rinunciare al supporto di un agente immobiliare di zona. Purplebricks, società che nel Regno Unito ha conquistato il 5% di market share, ha stravolto il mercato proprio con questo approccio. Nel 2017 le revenue sono più che raddoppiate rispetto all’anno precedente (passando da 18,6 a 43.2 milioni di sterline), mantenendo pressoché invariati gli investimenti in marketing e sales (fonte: 2018 Emerging Models in Real Estate Report). Un modello simile è quello adottato in Italia da RockAgent: chi deve vendere casa paga una tariffa fissa, indipendentemente dal prezzo di vendita dell’immobile e accede a servizi innovativi di alto livello, mentre la classica provvigione percentuale viene corrisposta solo dall’acquirente. L’azienda ha appena dato il via a un piano di reclutamento di 500 agenti nei prossimi 5 anni, per guidarli nella , con l’ausilio di una piattaforma smart e spazi di coworking. Il settore quindi è in forte evoluzione, ma la figura dell’agente resta una garanzia cruciale al momento di prendere decisioni ad alto rischio, come la compravendita di una casa. In Italia lo sceglie il 55% delle persone, negli USA addirittura l’88% (fonte: Scenari Immobiliari e National Associations of Realtor).

iBuyer: algoritmi e capitali per vendere casa in poche settimane

Il fenomeno è ancora acerbo in Italia, ma basta guardare oltreoceano per capirne le dimensioni. Gli iBuyer sono realtà che stanno cambiando il panorama dell’investimento immobiliare. Forti di grandi disponibilità di fondi, offrono una valutazione algoritmica dell’immobile e, soprattutto, lo acquistano in tempi rapidi, per poi rivenderlo. La transazione avviene ad un costo ridotto mediamente tra il 5% e l’8% sulla valutazione effettuata, che rappresenta il margine di guadagno dell’impresa. Ad aver dato il via a questo modello è l’americana Opendoor, uno dei più importanti disruptors dell’universo del real estate, oggi valutata oltre 1 miliardo di dollari, con $355 milioni di investimenti raccolti. Sebbene la crescita di questo segmento non sia ancora a doppia cifra, gli iBuyer stanno acquisendo quote di mercato sempre più rapidamente: a Phoenix, l’area in cui Opendoor opera maggiormente, il mercato è quasi raddoppiato in dimensioni dal 2016, passando dall1.1% al 2% del 2018 (fonte: The iBuyer Report). A fronte di questo trend positivo, le startup basate su questo modello hanno iniziato a moltiplicarsi, muovendo importanti investimenti. Nei prossimi due anni sapremo se avranno lo stesso impatto e scalabilità anche in Italia e in Europa, dove il patrimonio immobiliare ha caratteristiche meno omogenee e standardizzabili e, quindi, di più complessa valutazione.

Disintermediazione: nuovi player non sostituiranno le agenzie

Portali che mettono in contatto privati per seguire direttamente tutte le fasi di compravendita di un immobile, dalla valutazione iniziale alle trattative, fino all’acquisto, sono spuntati un po’ in tutto il mondo. Il modello si basa sul pagamento di una fee alla società che gestisce il portale e consente di risparmiare sulle provvigioni d’agenzia. In una fase iniziale, il fenomeno aveva preoccupato non poco le migliaia di professionisti che popolano questo mercato, ma la realtà ha consacrato l’agente come una sorta di assicurazione. Secondo una ricerca appena condotta negli States, metà degli intervistati (inclusi quelli che non si affidano ad un’agenzia) non si sente a proprio agio nella gestione delle trattative con l’acquirente. Nuovi player quindi si fanno strada sul mercato del real estate, ma non sostituiranno le agenzie. Il “prodotto” immobiliare comporta un investimento finanziario ed emotivo notevole, che per molti non può prescindere dagli aspetti più delicati della mediazione, iter burocratici e una corretta valutazione, garantiti solo dall’esperienza sul campo di un professionista.

Crowdfunding immobiliare: boom di nuove piattaforme

Accesso al credito, opportunità d’investimento e immobiliare sono aree strettamente connesse e quindi non c’è da stupirsi che l’incontro tra questi mondi, potenziato dalla , stia producendo un’ondata di nuove imprese. Secondo Deloitte nel 2008 esistevano 246 startup real estate fintech. Nel 2017 ne sono state censite 1372 e il numero è in continua crescita.

Questo boom ha interessato soprattutto le piattaforme di crowdfunding immobiliare, che si stanno moltiplicando anche nel nostro paese. Il 3° Report Italiano sul Crowdinvesting del Politecnico di Milano stima che gli operatori della filiera potrebbero raccogliere € 30 milioni fra il 2018 e il 2019 e definisce il real estate crowdfunding uno dei comparti più promettenti in Italia nell’ambito del crowdinvesting.

: dati più trasparenti e transazioni più rapide

Immaginiamo un enorme database condiviso (e inviolabile) di dati sulle transazioni immobiliari, sugli accordi stretti tra le parti di una compravendita che si auto-eseguono, di due diligence di edifici in vendita e solvibilità degli acquirenti. Il settore immobiliare ha già intrapreso questo cammino, grazie all’impiego della blockchain da parte delle prime società innovative entrate su questo mercato (soprattutto negli USA) e tra qualche anno un tale livello di trasparenza, sicurezza e automatismo diventerà mainstream. Quello che oggi è un mondo permeato da procedure lente, costose e cariche di burocrazia, in un futuro molto vicino si trasformerà in un sistema gestito da smart contract che mettono in pratica gli obblighi concordati tra le parti in forma automatizzata (a partire da trasferimenti di denaro e cessioni di proprietà), con costi ridotti e dati aggiornati in tempo reale (catasto e archivi statali compresi).

, IoT e smart city: l’avvento dei sensori  

Il tema dei big data applicato al settore immobiliare sarà tra quelli da tenere d’occhio maggiormente dal 2019 e per gli anni a venire. L’uso di sensori, il miglioramento delle condizioni di connettività, l’arrivo del 5G permetteranno di raccogliere grandi quantità di informazioni legate allo stato di salute degli edifici, ai consumi, alla sicurezza, ai flussi di traffico in una certa zona, alla qualità dell’aria, e molto altro. Intelligenza Artificiale e Machine Learning entreranno a gamba tesa a contribuire all’evoluzione del mondo real estate e favorire un approccio data-driven tra gli operatori del settore. Non parliamo solo di sviluppo di chatbot per assistere l’utente finale di un servizio di vendita immobiliare, ma anche di applicazioni in ambito assicurativo per stimare possibili danni agli edifici, gestione e degli immobili, risparmio energetico, lead generation, vendite e marketing. Tutti ambiti che potranno beneficiare dei dati raccolti da edifici sempre più intelligenti. Dall’altra parte, il Machine Learning contribuirà ad accrescere la trasparenza dei dati del settore, elaborando continuamente informazioni su prezzi di acquisto e stime di affitto, analisi finanziarie, insights di mercato, performance degli edifici e potenziali disallineamenti tra offerta e domanda di beni immobiliari.

 

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Daniel Debash
Classe 1987, master internazionale in economia e management alla ESCP Europe Business School. Il suo percorso è iniziato tra Parigi, Shangai, Londra e New York, come consulente e business analyst presso diverse società del settore, tra cui Pictet Group, Ernst&Young e Mazars. Rientrato in Italia, ha portato la propria esperienza nell’universo del real estate: è stato dal 2014 Business developer manager per Immobiliare.it e, dal 2017, Chief Operating Officer (COO) per LuxuryEstate.com, sito dedicato alla vendita di immobili di lusso in tutto il mondo. Spinto dall’enorme potenziale di crescita del settore, grazie alla nascita di nuovi modelli di business e all’affermarsi del fenomeno proptech, a settembre 2018 Daniel ha fondato RockAgent, startup che ha l’obiettivo di guidare i professionisti dell’immobiliare nella digital transformation, attraverso il più grande hub digitale di agenti in Italia.

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